A adesão a um imóvel no sistema de condomínio fechado, ou obra por administração a preço de custo, como o da Galwan Construtora e Incorporadora, é muito fácil de ser declarado no Imposto de Renda (IR). Tanto durante a obra, quanto após a entrega do imóvel.

Lembre-se que você não está comprando um imóvel pronto, mas adquirindo uma fração do terreno e participando da construção.

Dessa forma, você vai declarar os valores pagos à medida que forem sendo desembolsados, ano a ano, na ficha “Bens e Direitos”, grupo 01 – Bens Imóveis, código 11 – Apartamento residencial.

No campo “Discriminação”, detalhe que:

1 – o imóvel está em construção;

2 – que está sendo adquirido por administração a preço de custo;

3 – o CNPJ da empresa responsável (no caso, a Galwan Construtora);

4 – o endereço do imóvel;

5 – os valores pagos no ano.

Exemplo de texto para “Discriminação”: Imóvel em construção adquirido por administração a preço de custo, localizado na Rua X, nº Y, cidade Z. Participação em condomínio fechado Galwan, CNPJ 00.000.000/0001-00, com aquisição de fração ideal do terreno e rateio dos custos da obra. Valor total pago até 31/12/2024: R$ xxx.xxx,xx.

No campo “Situação em 31/12/2023”, informe o valor acumulado até aquela data.

No campo “Situação em 31/12/2024”, some o valor anterior com os aportes realizados no novo ano.

Se a adesão foi feita em 2024, coloque apenas os valores do ano.

ITBI: momento do pagamento e base de cálculo

Diferentemente da compra tradicional de um imóvel pronto, no sistema a preço de custo não há a transmissão de uma unidade acabada. O que ocorre é a aquisição de uma fração ideal do terreno, seguida pela construção da unidade com recursos próprios do comprador.

Portanto, o ITBI, tributo municipal incidente sobre a transmissão de bens imóveis, deve ser recolhido apenas sobre o valor da fração do terreno, e não sobre o valor total do imóvel construído.

Essa interpretação se assemelha à situação de quem adquire um terreno e constrói a própria residência: o imposto incide apenas sobre o terreno transmitido, e não sobre a edificação.

Para que essa premissa seja aplicada, é crucial que o contrato de aquisição estabeleça claramente que não se trata de uma venda de unidade pronta, mas sim de uma construção por administração, sem a incidência de lucro da incorporadora.

Valor declarado não é o de mercado

É importante observar que o valor a ser declarado no Imposto de Renda não é o de mercado, mas sim os custos efetivos pagos até cada data.

Após a entrega do imóvel você continua declarando o apartamento na ficha “Bens e Direitos”, código 11 – Apartamento residencial, mas agora pode indicar que está concluído.

O valor declarado segue sendo o custo de aquisição, ou seja, a soma total de tudo que você pagou (terreno + construção + taxas). Os juros pagos também entram no custo de aquisição.

Atenção: guarde todos os comprovantes de pagamento, contratos e boletos. Eles são essenciais para justificar os valores declarados e compor o custo de aquisição.

Por fim, lembre-se: o prazo para a entrega da declaração do Imposto de Renda termina no dia 30 de maio. Quem não entregar a documentação dentro no prazo está sujeito ao pagamento de multa mínima de R$ 165,74, podendo chegar a 20% do imposto devido.

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