Condomínio fechado: veja como é fácil declarar no IR
Entenda como declarar imóvel em condomínio fechado no Imposto de Renda e as particularidades e vantagens dessa modalidade de aquisição
Você sabe como começou o condomínio fechado Galwan?
Descubra como 10 amigos, um engenheiro em início de carreira e um terreno na Praia da Costa deram início ao que hoje é a Galwan Construtora
Publicado em 13 de maio de 2025
José Luís Galvêas Loureiro, fundador e presidente da Galwan Construtora e Incorporadora, foi entrevistado por Luiz Junior, do podcast “Minuto do Imóvel”, em um estúdio na Prainha, em Vila Velha. Foram quase quatro horas de conversa, on e off record, que resultaram em um podcast de duas partes e muitas revelações.
Disponível no YouTube e no Spotify, a primeira parte do podcast com José Luís Galvêas revela como a dificuldade para conseguir emprego como engenheiro despertou nele o espírito empreendedor. Galvêas explica também, de forma simples, como funciona o condomínio fechado Galwan e por que a sua construtora não vende apartamentos.
“São mais de 40 anos aí nesse mercado, passando por várias fases, muitos momentos macroeconômicos, que influenciaram o modelo como a Galwan atua hoje”, conta, narrando as experiências que teve ao terminar o curso de Engenharia em um momento que não tinha emprego no Brasil.
O início visionário: a origem do condomínio fechado Galwan
Na entrevista, José Luís Galvêas conta que foi professor da Escola Técnica e já fazia cálculo estrutural. “Então, eu fazia o projeto arquitetônico, o cálculo estrutural, fazia todos os projetos de instalações e, graças a isso, a gente formou o nosso primeiro grupo de condôminos”.
“Era um grupo de amigos”, continua. “A gente comprou o terreno, na Praia da Costa, e dividiu o valor do terreno por 10. Eu fiz todos os projetos de graça e construímos o edifício Fazenda da Praia”.
Vila Velha tinha poucos prédios no início dos anos 80
Galvêas conta no podcast que, no início dos anos 80, quando ele começou a construir ainda como engenheiro autônomo, Vila Velha quase não tinha prédios.
“Como as 10 pessoas ficaram muito satisfeitas com o modelo, comentando do grande ganho que tiveram participando do condomínio, surgiram outros interessados. A gente continuou fazendo, foi aprimorando a cada empreendimento, para chegar no modelo que a Galwan tem hoje”.
Ele reforça que a Galwan não veio ao mercado para vender apartamentos, e sim vender fração de terreno e fazer com que os próprios condôminos construam seus apartamentos, num conjunto chamado condomínio fechado, dentro da lei que rege a incorporação.
Ah, então é condomínio, não é incorporação! Segundo Galvêas, não existe isso. “Sempre que você dividir em unidades, isso é incorporação, tem que ter um incorporador, tem que ter alguém responsável pela Receita Federal, tem que ter alguém responsável pelo grupo, mas a conta bancária é do grupo, é do condomínio”.
Ele explica que a Galwan só administra essa conta, “como um síndico administra a conta do prédio onde você mora”, e que tem uma comissão de representantes eleita pelos próprios condôminos, que a construtora presta conta todo mês.
“Então, são os próprios condôminos que constroem as suas unidades, através da Galwan, com uma regra muito bem definida numa escritura pública declaratória”, esclarece.
Em resumo, o início da Galwan foi marcado por:
- Iniciativa pessoal e visão empreendedora de José Luís Galvêas
- Confiança dos amigos
- Modelo colaborativo, com divisão de custos e participação de todos desde o início
- Sucesso do primeiro empreendimento, impulsionando a continuidade do modelo
Condomínio fechado explicado pelo fundador da Galwan
Veja acima o que diz o fundador da Galwan, José Luís Galvêas, no podcast. Ele explica de uma maneira muito simples, a partir do minuto 32:53, o que é e como funciona o condomínio fechado Galwan:
“Imagine que você quer uma casa para morar, mas não quer comprar uma casa pronta, quer construir a sua casa. O que é que você faz? Compra o terreno e vai construir. Você pode buscar uma construtora ou contratar um construtor, comprar o material e seguir com a obra.
Quando a casa estiver pronta, você vai no cartório de Registro de Imóveis para averbar na escritura do terreno que agora ali não é mais só terreno, pois você construiu uma casa.
Agora imagine que um grupo de pessoas faça isso junto, porque esse grupo não quer uma casa, quer um apartamento. Então, esse terreno que é comprado para fazer o prédio, você tem que dividir em frações.
Só para dar um exemplo, imagine 10 pessoas, dividem o terreno em 10 frações, cada um é dono de uma fração dessa e vocês 10 juntos vão construir o edifício, cada um construindo seu próprio apartamento.
Só que edifício é uma coisa mais complexa, depende de mais tecnologia, de mais conhecimento, de mais risco em termos da segurança do que representa. Então, a Galwan se propõe a fazer isso para esse grupo.
Esse grupo pode ser um grupo de amigos, mas se você não tem esse grupo para propor isso para a Galwan, a construtora vai facilitar para que ela faça isso. Então, ela vai aprovar um projeto na prefeitura em cima daquele terreno, vai dividir as frações ideais, vai dividir o valor que cada um tem que contribuir em função do apartamento que cada um vai ficar no final da obra pronta. Vai providenciar todas as coisas de cartório, de legalização, de condução da obra.
Melhor do que tudo, vai se responsabilizar por você diante da Receita Federal, vai se responsabilizar por você diante da Justiça do Trabalhista. Ou seja, você vai ficar ali controlando a construtora, recebendo a prestação de contas através de uma comissão de representantes que será eleita entre o grupo, e no final você vai ter seu apartamento.
Só que você não comprou um apartamento, você construiu o seu apartamento, da mesma forma que no exemplo eu estava falando que você construiu a sua casa. Mas aí não é você que vai lá no cartório averbar o seu apartamento. A Galwan também vai fazer isso para você, e no final você vai ter o seu apartamento construído no modo de condomínio fechado.
É um condomínio fechado ali entre vocês, mas construído e administrado pela Galwan, inclusive administrando a relação entre vocês que são condôminos: quanto que cada um contribuiu, quanto que cada um não contribuiu, se alguém atrasou um mês, se alguém não atrasou um mês, se alguém falhou com um grupo ou não falhou com grupo. Então, toda essa administração a Galwan faz.
Repare que a Galwan ela faz dois serviços: um é administrador do condomínio, onde organiza todas as coisas e faz com que todo mundo atenda ao que está escrito na escritura pública declaratória de convenção do condomínio na fase da obra; e a outra coisa que a Galwan faz é construir a obra.
Então, todas essas regras são estabelecidas da melhor maneira possível para dar equidade. Não pode um condômino levar vantagem sobre os outros e nem os outros levar vantagem sobre um condômino.
Ao longo desses 40 anos, a gente foi cada vez mais se aperfeiçoando no sentido de proporcionar ao grupo que a gente forma o máximo de equidade. Assim que é o condomínio fechado da Galwan, com observação absoluta de seguir rigorosamente a lei 4591, que chama condomínio fechado de ‘incorporação por administração a preço de custo’.
E aí você tem uma série de exigências na lei, uma série de regras a seguir e a Galwan segue absolutamente todas as regras para que realmente todos sejam bem servidos.
A filosofia dessa lei ela é fantástica, é uma filosofia onde o grupo de condôminos se sobrepõe a tudo, ou seja, o interesse da sociedade se sobrepõe ao interesse de cada condômino em particular e também da construtora. Então, essa filosofia de preservar o interesse da sociedade faz com que a coisa funcione muito bem”.
José Luís Galvêas Loureiro (texto transcrito do podcast “Minuto do Imóvel, a partir do minuto 32:53)
Quer saber mais sobre o modelo de condomínio fechado da Galwan? Ouça o podcast completo no YouTube e no Spotify
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