Poucos profissionais do setor imobiliário brasileiro têm uma trajetória tão marcada por grandes transformações quanto Ageu Ramos. Engenheiro civil com décadas de atuação na construção civil, Ageu trabalha hoje como consultor e escritor, combinando vivência prática, visão estratégica e o propósito de formar novas gerações de incorporadores. Nesta entrevista exclusiva para o Galwan News, ele compartilha aprendizados, desafios e o papel que enxerga para o futuro do setor. Confira:

Galwan News – Sua palestra realizada na Galwan foi muito prestigiada por empresários e executivos ligados ao mercado imobiliário do Espírito Santo. Fale um pouco sobre essa proximidade com o Estado e com a Galwan.

Ageu Ramos – Cheguei ao Espírito Santo em 1976, com a missão de abrir a Regional da Encol. Foram 10 anos intensos, em que nossa equipe construiu mais de 1 milhão de metros quadrados. Criamos os bairros de Serra Dourada, com 3 mil casas, e Valparaíso, com 1.500 unidades. Aquela experiência mostrou a força que o mercado imobiliário tem para moldar a cidade e transformar o cotidiano de milhares de famílias.

Voltar a Vitória sempre me traz memórias desse período de crescimento e de amizade com profissionais que admiro até hoje, como José Luís Galvêas e tantos outros: Aristóteles Passos Costa, vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cebic), Alexandre Schubert, presidente da Ademi-ES e Rodrigo Scardua Gimenes, diretor do Sinduscon-ES.

– O senhor acompanha o mercado imobiliário em todo o Brasil. Cite um ponto forte e um desafio do mercado imobiliário do ES em comparação com o que é feito em outros estados.

– O Espírito Santo tem uma vocação turística inegável. Suas praias e regiões serranas atraem compradores de outros estados, especialmente Minas, Goiás e o Distrito Federal. Esse é um ponto forte que sustenta o mercado local. Por outro lado, dois desafios preocupam: a crescente escassez de mão de obra e a redução progressiva de recursos financeiros disponíveis para a produção imobiliária.

– A Galwan está há quase 40 anos construindo no modelo de incorporação por administração a preço de custo. O senhor encontra muitas construtoras trabalhando dessa forma no País? Quais são os maiores desafios de quem empreende nesse formato?

– Esse formato não é comum no Brasil, mas em Vitória encontrou terreno fértil. Funciona bem quando há confiança entre incorporadores e clientes. O desafio é justamente manter a imagem de seriedade junto aos clientes e assegurar que os recursos sejam aportados no prazo correto, para que as obras não sofram atrasos. É um modelo que exige disciplina e credibilidade.

– No seu livro “Incorporação Imobiliária – Roteiro para Avaliação de Projetos”, de 2002, o senhor já alertava sobre desperdícios de obra. De onde eles vêm?

– O desperdício nasce no projeto e se confirma na execução. Ele pode ser visível, como as caçambas de entulho que saem da obra todos os dias. Mas há também o desperdício invisível: projetos concebidos com áreas de lazer e serviços além do necessário. Por exemplo: para 100 vagas de garagem, são suficientes 2.500 m². Se o projeto entrega 3.000 m², são 500 m² desperdiçados. Isso não aparece nos olhos, mas pesa no bolso da empresa.

“Empresas quebram porque deixam de cuidar do fluxo de caixa.”

Ageu Ramos

– No bairro Bento Ferreira, em Vitória, existe até hoje um prédio inacabado da Encol. Qual a principal lição que o senhor aprendeu vivenciando o auge e a derrocada de uma gigante do mercado imobiliário, que chegou a ser considerada a maior da América Latina?

– O maior aprendizado foi compreender a importância do estudo de viabilidade econômica e financeira. O desenvolvimento de um empreendimento imobiliário dura de 5 a 10 anos. Nesse período, o mercado, a economia e a legislação mudam. Empresas quebram porque deixam de cuidar do fluxo de caixa. A viabilidade é a bússola: precisa ser revisada constantemente para ajustar custos e receitas. Essa lição moldou toda a minha trajetória posterior.

– O senhor fundou a Ediurb e hoje escreve livros, dá cursos, palestras e é consultor em diversos tipos de empreendimentos. Como consultor, o que o senhor mais identifica de equivocado nas incorporadoras e construtoras?

– Vejo pouca disposição para estudar em profundidade os aspectos técnicos, comerciais e jurídicos dos empreendimentos. Quando surge um problema, muitos preferem chamar um consultor, em vez de formar a equipe. O mercado é dinâmico como uma nuvem: muda a cada dia. Sem capacitação continuada, os riscos se multiplicam. Administrar empreendimentos exige disciplina de estudo e atualização permanente.

“Sem capacitação continuada, os riscos se multiplicam. Administrar empreendimentos exige disciplina de estudo e atualização permanente.”

Ageu Ramos

– Na sua avaliação, quais foram os três maiores elementos de transformação do mercado imobiliário brasileiro?

– No livro O que é incorporação Imobiliária, lançado esse mês, faço um retrospecto dos fatos que influenciaram fortemente a produção de unidades imobiliárias no Brasil. O primeiro foi a edição do Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928, que regulou a propriedade em edifícios, contribuindo para aumentar os investimentos no mercado imobiliário.

O segundo foi a criação dos Institutos de Aposentadoria e Pensões, que destinaram parte dos seus recursos para a produção de habitações. E o terceiro foi a edição da Lei nº 4.864, de 29 de dezembro de 1965, que criou as medidas de estímulo à construção civil, especialmente a criação do Banco Nacional da Habitação, e da Lei 4.591/64, denominada de Lei dos Condomínios e das Incorporações, que trouxeram muita vitalidade e segurança jurídica ao mercado imobiliário. 

– Com relação ao futuro, o que o senhor vislumbra para o papel do incorporador?

– O incorporador do futuro precisará ser um tradutor da tecnologia. A revolução digital já está transformando os métodos produtivos e, principalmente, os desejos dos clientes. Não há como resistir: é preciso se adaptar, antecipar mudanças e criar formas inovadoras de trabalho. O incorporador que se conectar à tecnologia, prosperará. Meu livro que será lançado, Eficiência e Eficácia – Uma abordagem conceitual e histórica, toca nas mudanças ocorridas lentamente nas sociedades em razão das inovações tecnológicas.